（原标题：大房企撤退后 小城开发商活得“滋润”）途牛配资
王伟是黑龙江某五线城市一家本土开发商的老板。他在当地开发的一个房地产项目于2024年8月开盘，原本预计两到三年才能售罄，令他意外的是，截至2024年底，该项目已卖出约2/3，目前基本售罄。
“我们项目地段好，定位为改善型住房。”王伟称，周边新房和二手房的售价多在5000元/平方米左右，而他开发的项目则卖到了6000元/平方米。
自2021年房地产行业出现流动性风险以来，一些全国性房企因在当地出现烂尾项目，陆续退出了市场，王伟介绍，自2022年起，当地房地产市场的供应主体逐渐变为本地开发商。
对超出预期的销售情况，王伟认为，虽然当地市场不大，但一直存在稳定的需求。在以高周转为主的大型房企退出后，供给减少，反而促使当地市场的供需实现了相对平衡。
新手
王伟原本从事建筑行业，对房地产并不陌生。一次偶然的机会让他涉足了房地产开发业务。
2021年底，受当地政府邀请，王伟参与了一个已烂尾的“保交楼”项目。王伟需要自行出资或协调供应商、施工单位垫资完成项目交付，并通过销售剩余房源回笼资金。
凭借多年积累的人脉，王伟找来一些建筑商和供应商朋友合力推进项目。然而，由于原开发商和建筑商暗中阻挠，加之他缺乏房地产开发全流程经验，项目推进十分艰难。
王伟说，从介入项目到正式进场用了半年时间。进场后，还需协调材料供应商、施工方、监理单位、机械设备等。协调完成后，因进入冬季无法施工，直到2023年春季，项目才正式开工。
经过半年多建设，至2023年10月，项目基本具备入住条件，虽然配套设施与园林绿化尚未完工，但因业主着急入住，项目便提前办理竣工备案，将房屋交付。小区于2024年正式完工。
这个“保交楼”项目历时近三年，使王伟全面了解了房地产开发流程。与建筑行业相比，房地产开发显然更具吸引力。项目完工后，他萌生了继续从事开发的想法。
恰逢此时，政府方面找到王伟，提出将大开发商撤出后由城投公司回收的一块土地交由他开发途牛配资，只要他愿意代城投公司缴纳土地出让金。于是，这块地成为王伟正式开发的第一个楼盘。
由于城市规模较小，相关审批不算严格，再加上他缴纳的土地出让金用于本地“保交楼”，间接支持了政府，该项目手续得以快速推进。拿地当月即实现动工，开工两个月后开始销售。
由于销售速度快，在缴纳第二期土地出让金时，项目已实现现金流回正。王伟称，做建筑商时，常因拿不到工程款而焦虑不安，如今做开发商，随着销售持续流入的现金流让他感慨万千。
在这个五线小城，不仅是王伟开发的楼盘卖得好。王伟的一位朋友于2015年开发的项目，因价格偏高且受大房企冲击，多年销售不畅，至2021年仍剩1/3未售，但2022年却意外实现清盘。
王伟分析，2022年，全国性房企频频爆雷，购房者不再信任期房，转而青睐已建成的本土开发商的项目。许多曾经的“老大难”项目在近两年逆势清盘。
他说，多年来，本地开发商因规模小、融资难，普遍杠杆率低，虽未能赶上高周转时代的辉煌，但在房地产行业遭遇风险时却得以顺利穿越周期。“没有负债，就无需急于出售，慢慢卖完即可”。
王伟的开发策略是不摊大饼，一个项目竣工后再启动下一个，避免出现较大的现金支出峰值，目前的在建项目预计2025年底竣工，他计划今年下半年再拿一块地，年底开盘。
王伟说，当地房地产市场经过新一轮洗牌，全国性房企悉数撤出，一些老牌的本土房企式微，新一代开发商正在崛起，“现在产品升级换代太快，老年人的思想跟不上，不知道年轻人喜欢什么房子”。
据王伟介绍，1990年代起家的那一批开发商普遍已经隐退，目前活跃在当地的开发商老板均为40岁到50岁左右的中年人，有的是像王伟一样的新手，有的是地产二代。他们普遍学习能力强，愿意接受新事物，逐步成为市场的主角。
调整
王伟所在城市从2012年起陆续有全国性房企进入，到2016年已有碧桂园、万达、恒大、融创、鸿坤等多家全国性大型房企进入。彼时，大开发商的项目售价6000元/平方米被疯抢，而本土开发商即使报价3000元/平方米也鲜有人问津。
王伟过去常为大开发商承包工程。在他看来，这些企业带来的不仅仅是竞争，还带来了高品质的产品、完善的配套和现代化的物业服务，以及规范化的运营管理体系和市场行为，推动了当地房地产行业整体水平大幅跃升。
王伟介绍，彼时，居住在碧桂园或恒大等品牌楼盘成为身份象征，越贵的项目越畅销。原来本土房企开发的项目不再受当地居民的欢迎途牛配资，逼着本土房企进行全方位的能力升级。
一位五线城市的房企负责人告诉经济观察报，2016年，他从父亲手中接过企业，正好赶上大型房企在全国扩张。大型房企的管理和产品让他意识到，想要在未来的房地产市场立足，必须先改变自己。
2017年前后，这位开发商带着公司高管到长三角和珠三角考察了几个月，对房地产投资、开发、建设、管理、运营、服务、产品等进行全面学习。学习后，他对公司组织和产品进行重构，目前，该房企已经成为当地最大的房企。
不同于一二线城市的容量，三四五线城市市场很容易饱和。王伟介绍，由于供应量一直较大，从2017年起，他所在城市楼市供大于求的迹象开始显现，一些大开发商的项目也卖不动了。
成交量下滑，带动着房价开始松动。当地房价最高曾逼近7000元/平方米，随着成交量放缓，一些楼盘逐步将售价下调至5000元/平方米以内。面对大开发商的价格战，本地房企的市场持续被蚕食，生存更加艰难。
王伟说，全国性房企项目多，有较为灵活的定价空间，这个城市的项目亏一点，可以在另一个城市找回来，但本土房企不行，只能硬扛。这样的情况一直持续到2021年底行业流动性风险爆发，全国性房企因资金紧张纷纷退出。
全国性房企从当地市场撤出，但其多年培养的本土人才却留了下来，这些人才或自己创业搞房地产开发，或进入本土房企任职，将先进的理念、经验和产品在当地延续下来，并填补了大型房企撤走后留下来的供给空白。
据王伟所在城市的官方数据，2022年，房地产开发投资下降3.5%，但住宅投资增长5.3%，住宅销售价格上涨10%；2023年房地产投资增长35.9%，住宅投资增长44.4%，住宅价格上涨4.4%。
截至目前，当地2024年数据尚未公布。作为从业者，王伟判断，经过多年深度调整，他所在城市的房地产市场供需逐步稳定。
在他看来，当地楼市需求主要是即将结婚的年轻人、农村进城人口和当地改善性需求。每个家庭几乎都不止一套房，但是年轻人不会在老房子里结婚，所以，只要结婚就会买新房，农村年轻人结婚也需要在城市买套房子。
“每年能卖出多少房子，都是看得见的。”王伟说，在一个规模不大的透明市场中，由于没有太大利润，全国性房企和国央企看不上，但足以让本土开发商活得“滋润”，市场竞争主要集中在产品、配套和服务，也不会有太大风险。
得失
王伟回忆，早年他所在城市的楼房几乎清一色是五层板楼，雨季时顶层经常漏水，谈不上舒适性；物业管理几乎等同于打扫卫生。由于当时缺乏对比，大多数居民对此并没有明显感知。
2012年，第一家全国性房企进入当地，带来了首个高层电梯住宅。随之而来的还有多样化的户型、丰富的园林绿化、美轮美奂的小区大门，以及前所未有的物业服务。该项目开盘当天，销售额便突破亿元。
震惊之余，一些本土房企开始效仿，其中最直接的做法就是设法获得全国性房企的设计图纸，“照猫画虎”。
王伟说，当时他还在做工程，多层板楼与高层住宅在工程施工方面存在诸多差异，本地建筑商也是一步一步跟着大开发商学习，建筑材料、施工标准和技术等方面均有了显著提升。
上述五线城市房企负责人回忆，当年他带队前往南方城市考察，发现多数南方楼房配有大阳台，而他所在的城市阳台普遍较小，甚至有些楼房没有阳台。当时他便决定，将南方的大阳台设计引入北方住宅。
他主导的项目开始引入大阳台设计，但很快发现南北气候差异显著。南方雨季长，阳台是刚需；而北方风沙大、冬季漫长，阳台的使用率不高。经过多次调整，最终在美观与实用之间找到了平衡。
他表示，全国性房企带来的冲击迫使本土开发商不断提升自身能力，而综合开发能力的提升需要一个持续优化的过程。市场需求也在不断变化，开发商必须具备前瞻性，才能更好地顺应市场。
王伟进入房地产开发行业时，全国性房企撤走，留下大量从业人员。他出身工程行业，与不少人熟识，因此很容易组建起自己的开发团队。他说，其他本地开发商经历了一个从头摸索的“蜕变期”，而他则以轻装上阵的姿态更快适应了新市场。
王伟说，虽然全国性房企撤出时留下大量烂尾楼，许多项目至今未能完工交付，但也促使这些小城市的居住水平迅速向一二线城市靠拢。若没有这些全国性房企的推动，单靠自然演进，短期内难以打破原有格局。
前些年，全国性房企烂尾留下的阴影，使本地居民对期房心存顾虑，多数只敢购买现房。这也促使本地房企项目快速去化。王伟发现，自2024年以来，购房者与本土房企之间的信任逐步恢复，一些期房项目开始热销。
王伟指出，与过去以投资为主的市场不同，目前市场主要以居住需求为核心。虽然整体市场空间有限，但相对稳定。因此，他们既不会盲目扩张，也不追求高周转，更倾向以“躺平”心态稳步推进项目。
“咱不欠银行钱，不用还利息，公司也就十来个人，工资开销也不大，卖多少算多少。”王伟说，不追求规模和速度后，反而更能静下心来做好产品和服务，“我们这种小地方途牛配资，品牌不管用，全靠口碑相传”。
大财配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
